Des charges en forte hausse
Chaque printemps, les assemblées générales de copropriété, souvent organisées entre avril et juin, déterminent les budgets et impactent le pouvoir d'achat des copropriétaires. Dans un contexte de forte inflation des charges, environ 80 % des contrats sont reconduits sans mise en concurrence, alors même que les charges ont augmenté de +4,7 % en 2025 et de près de 20 % sur trois ans (source : Matera). Cette hausse s'explique par la fin du bouclier énergétique, la hausse des coûts de maintenance et le vieillissement du parc immobilier.
Des prestataires qui gonflent les prix
Benoît Robillard, directeur général de Ma Négo, start-up spécialisée dans l'examen des devis et la renégociation des contrats abusifs, témoigne : "De mon expérience de président de conseil syndical, de nombreux prestataires gonflent les prix, que ce soit sur la main-d'œuvre ou les fournitures." Il raconte l'histoire d'un simple roulement à billes de VMC, pièce assurant la bonne aération des appartements, facturé 2 500 € par le prestataire mandaté par le syndic. En quelques minutes de recherche sur Internet, Benoît Robillard constate que la pièce coûte en réalité 250 €. Le devis est revu, le prestataire s'excuse en prétextant "une erreur de zéro en trop". Résultat : 2 250 € d'économies grâce à une simple vérification.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Dans une copropriété, le syndic joue le rôle de mandataire professionnel : il administre l'immeuble, suit les contrats, prépare les budgets et met en œuvre les décisions votées en assemblée générale. À ses côtés, le conseil syndical, composé de copropriétaires bénévoles, fait le lien entre les habitants et le syndic. Ce sont souvent quelques personnes particulièrement impliquées qui tentent de suivre les travaux, de signaler une panne d'ascenseur ou de s'assurer que les interventions sont bien réalisées. Mais dans les faits, ni les syndics ni les conseils syndicaux n'ont toujours le temps, les connaissances techniques, voire l'intérêt suffisant, pour vérifier et négocier en profondeur les devis des prestataires. Les devis sont souvent noyés dans la masse d'un budget général. L'appel d'offres permet de comparer plusieurs propositions, mais il ne garantit ni la qualité de l'analyse technique, ni la justesse du prix, ni une vraie négociation.
Les assurances : un poste prioritaire
Parmi les contrats à surveiller de près, l'assurance de l'immeuble figure en bonne place. Les écarts de prix peuvent être considérables, y compris à garanties et franchises comparables. "On a vu des contrats d'assurance pour lesquels un appel d'offres avait bien été réalisé sur une base de 10 000 €. Puis, une semaine ou quinze jours plus tard, en recherchant le véritable prix de marché, on obtient une prime à 6 500 €. Et le courtier en place finit par s'aligner sur ce tarif", explique Benoît Robillard. Selon lui, les économies sur les assurances peuvent régulièrement atteindre 10 à 60 %, sans dégrader le niveau de couverture. Un poste donc prioritaire à vérifier.
Se méfier des filiales assurances des syndics
Autre point de vigilance : les contrats proposés par les filiales en assurance des grands groupes de syndics. "Ce n'est pas interdit, mais cela doit être accepté par l'assemblée générale", rappelle Benoît Robillard. Le problème, c'est que lorsque l'appel d'offres est réalisé par un syndic qui dispose lui-même d'une filiale de courtage, la copropriété ne connaît pas toujours la marge du courtier. Le sujet ne doit pas être caricaturé : passer par la filiale d'un syndic ne signifie pas automatiquement payer trop cher, ces structures pouvant bénéficier d'effets de volume intéressants. Mais la vigilance s'impose. Ne pas hésiter à interroger des agents généraux pour obtenir un point de comparaison indépendant.
Les dérives tarifaires ne se limitent pas aux assurances
Les mêmes mécanismes se retrouvent sur les coûts de maintenance, les travaux ou les prestations de service. En copropriété, de nombreux contrats intègrent des formules d'indexation contractuelles qui entraînent des hausses automatiques année après année. "Quand vous gardez un contrat pendant dix ans, il peut avoir augmenté de 40 %, soit bien plus que l'inflation. Pour obtenir un bon prix, il faut remettre régulièrement les prestataires en concurrence et rediscuter les contrats tous les trois à quatre ans", insiste l'expert.
TVA : l'erreur comptable à plusieurs milliers d'euros
Benoît Robillard attire aussi l'attention sur les erreurs de TVA, particulièrement fréquentes en copropriété. Le taux applicable varie selon la nature de la prestation : ménage, ascenseur, chauffage ou travaux d'entretien ne relèvent pas tous du même régime fiscal. "Les comptables peuvent recevoir 500 à 1 000 factures par mois. Ils n'ont pas toujours le temps de vérifier le taux de TVA appliqué à chaque ligne", explique-t-il. Il n'est pas rare de voir un prestataire facturer à 20 % une prestation éligible à 10 %. "C'est beaucoup plus fréquent qu'on ne le pense. Nous avons récemment récupéré 6 000 € de TVA payée en trop sur plusieurs années. Ce n'est pas de la malhonnêteté, c'est un manque de temps de contrôle." C'est précisément ce type de constat qui est à l'origine de Ma Négo, spécialisée dans l'audit et la renégociation des charges. Les régularisations peuvent toutefois être longues. Dans certains cas, récupérer la TVA indûment facturée nécessite plusieurs mois d'échanges avec le fournisseur, son service comptable et le syndic. "Sur un dossier, cela m'a pris plus de quatre mois, notamment parce que la comptabilité du prestataire n'était pas disponible." Pour le prestataire, la correction ne représente pas une perte de chiffre d'affaires - la TVA collectée est reversée à l'État. Pour la copropriété, en revanche, l'enjeu est bien réel : elle a payé une somme trop élevée et peut récupérer plusieurs milliers d'euros en revenant au bon taux.
Négocier sans changer de prestataire
Ma Négo vérifie et compare le prix des fournitures, de la main-d'œuvre et des métrages, et s'assure que la prestation répond bien aux exigences du cahier des charges. À chaque intervention, le prestataire principal est conservé autant que possible. "Baisser les charges ne doit pas signifier baisser la qualité. Dans 80 % des cas, la négociation se fait avec le prestataire déjà en place. L'herbe n'est pas forcément plus verte ailleurs : c'est simplement le prix qui doit être ajusté au marché." La plupart du temps, des économies sont possibles sans modifier ni le cahier des charges ni le prestataire principal. Plusieurs dossiers en donnent la mesure. Dans un immeuble équipé de dix ascenseurs, un contrat de maintenance annuel de 46 200 € a ainsi été ramené à 33 000 €. Sur des contrats de ménage, des baisses de 12 000 à 8 000 € peuvent également être obtenues. Sur un chantier de ravalement, un devis de 592 000 € a pu être renégocié à 548 000 €, soit 44 000 € d'économie, sans changer ni le cahier des charges ni le prestataire principal.
Un modèle 100 % au résultat
La start-up se rémunère sur les économies réellement obtenues. Si, après vérification ou négociation d'un devis, aucune économie n'est réalisée, aucune prestation n'est facturée à la copropriété. Pour les travaux, les honoraires correspondent à 50 % TTC des gains négociés. Par exemple, sur un devis de 5 000 € TTC, si Ma Négo obtient une remise de 1 000 € TTC, ses honoraires s'élèvent à 500 € TTC. L'économie restante bénéficie à la copropriété. Pour les dossiers plus importants, le mécanisme devient dégressif. Jusqu'à 20 000 € d'économies, les gains sont partagés à parts égales. Au-delà de ce seuil, la part de Ma Négo passe à 30 % TTC, contre 70 % pour la copropriété. Ma Négo propose ses services pour un montant minimum de 2 000 € de devis et promet une réponse en moins de 48 heures pour les devis d'urgence. Pour encadrer cette démarche, Ma Négo a mis en place un principe de "devoir de loyauté" : si la copropriété refuse le prestataire proposé mais réalise malgré tout des économies grâce au travail d'analyse et de négociation effectué, elle s'engage à rémunérer Ma Négo. Une manière de garantir l'équilibre du modèle et d'éviter que ce travail de détection du "juste prix" ne soit utilisé sans contrepartie.
