Démembrement de propriété : transmettre un bien sans quitter son logement
Est-il possible de transmettre un bien immobilier sans avoir à le quitter, sans perdre ses revenus locatifs, et en réduisant significativement la charge fiscale pour ses enfants ? En droit français, la réponse est affirmative. En effet, être propriétaire ne signifie pas nécessairement détenir la totalité des droits sur un bien de manière indivisible. La législation autorise la division de la propriété en deux composantes distinctes : d'une part, le droit d'usage et de perception des revenus ; d'autre part, le droit de disposition, incluant la transmission, la donation ou la vente. Ce mécanisme est connu sous le nom de démembrement de propriété.
Un outil patrimonial puissant
Concrètement, un parent peut effectuer une donation de la nue-propriété d'un appartement à ses enfants, tout en conservant l'usufruit. Ainsi, il continue à occuper le logement ou à percevoir les loyers. Les enfants, quant à eux, deviennent propriétaires, mais uniquement pour l'avenir. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint automatiquement, permettant aux enfants de récupérer la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. Longtemps considérée comme une technique complexe, cette approche représente pourtant l'un des instruments les plus efficaces pour la transmission patrimoniale, à condition d'en comprendre les règles et le calendrier.
Jérôme Poltorak, notaire à Toulouse et spécialiste en gestion de patrimoine international, détaille les bonnes pratiques et les écueils à éviter pour maximiser les bénéfices.
Profiter des abattements fiscaux
« La donation en nue-propriété est, d'un point de vue fiscal, l'outil français par excellence pour transmettre un patrimoine », explique Jérôme Poltorak. Toutefois, il est crucial d'en maîtriser les subtilités. En pratique, la valeur de la nue-propriété est calculée à partir de celle de la pleine propriété, selon un pourcentage défini par un barème fiscal qui dépend de l'âge du donateur. « Si j'ai 75 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la valeur du bien. Si j'ai 82 ans, elle en vaut 80 % », illustre le notaire.
C'est sur cette valeur transmise que s'appliquent les abattements fiscaux : 100 000 euros par parent et par enfant, et 31 865 euros pour une donation à un petit-enfant. Ces abattements sont individuels, donc cumulables pour un couple, et renouvelables tous les quinze ans. Cela permet de réduire considérablement la fiscalité liée à la transmission, d'autant que l'usufruit disparaît au décès des parents sans imposition supplémentaire.
Réfléchir en fonction de son âge
La valeur de l'usufruit varie significativement avec l'âge du donateur. Plus celui-ci est jeune, plus la nue-propriété représente une faible proportion de la valeur du bien. « Plus le patrimoine à transmettre est important, plus il faut s'y prendre tôt », rappelle Jérôme Poltorak.
À 40 ans, par exemple, la nue-propriété ne représente que 20 % de la valeur du bien. À l'inverse, la prudence est de mise lorsque le patrimoine est limité. « Une personne qui ne possède qu'une maison, selon le niveau de sa retraite, n'a pas toujours intérêt à transmettre trop tôt », prévient le notaire. En effet, si le donateur vend le bien à un âge avancé, la valeur de son usufruit peut être faible, ce qui réduit fortement le produit de la vente et complique un éventuel relogement. « En cas de conflit avec les enfants, la situation peut devenir très délicate », souligne-t-il.
Un procédé irréversible
D'où un autre conseil essentiel : bien évaluer sa situation avant de procéder à une donation. « Quand on donne, on ne peut pas reprendre », insiste le notaire. Un enfant peut notamment bloquer la vente d'un bien, même si le parent doit entrer en maison de retraite ou déménager, avec des frais importants à assumer.
Il est donc nécessaire de raisonner non seulement en termes d'optimisation fiscale, mais aussi en fonction de ses choix de vie et du niveau de confort que l'on souhaite préserver. D'autant que les biens transmis peuvent être sous-évalués, et que l'administration fiscale est en droit de procéder à des redressements.
Protéger son conjoint
Un autre paramètre clé est la protection du conjoint ou du partenaire de vie, qui ne doit pas être pénalisé lors d'une transmission aux enfants. Cette question se pose avec encore plus d'acuité en cas de remariage.
« Dans les familles recomposées, on ne peut pas toujours permettre au conjoint d'obtenir l'usufruit d'un bien », souligne Jérôme Poltorak. La France reste attachée à la logique de la réserve héréditaire, qui garantit légalement aux enfants une part importante du patrimoine. « Les gens ont tendance à vouloir protéger leurs propres enfants », observe-t-il.
La solution passe souvent par une donation entre époux, complétée par un testament. Ce schéma permet de prévoir que le conjoint conserve l'usufruit de la résidence principale, temporairement ou à vie. Les enfants restent propriétaires et héritiers, tout en assurant la protection du partenaire survivant.
Une autre option possible est la communauté universelle avec attribution intégrale, qui protège fortement le conjoint mais reporte la taxation au second décès, au risque de réduire les abattements fiscaux disponibles.
Passer par un notaire
Le recours à un professionnel peut s'avérer précieux, voire indispensable. « Lorsqu'on transmet de petites sommes d'argent, cela peut se faire au moyen d'un simple formulaire Cerfa, pour les résidents fiscaux français », explique Jérôme Poltorak.
En revanche, dès lors que la transmission porte sur un bien immobilier, le passage chez un notaire est obligatoire, notamment pour établir la valeur du bien. Et l'intérêt ne s'arrête pas là. « L'acte notarié permet d'assurer la conservation des documents sur le long terme. On est certain que tout est bien archivé », souligne le notaire toulousain.
Le notaire joue aussi un rôle de conseil, notamment sur l'utilisation des abattements ou le choix du bon calendrier. « J'ai déjà vu des situations où des personnes avaient mal rempli les formulaires, avec des conséquences fiscales à la clé », se souvient-il.
Des règles spécifiques pour les non-résidents
Un point de vigilance concerne les personnes qui ne résident pas fiscalement en France, un cas que Jérôme Poltorak rencontre fréquemment dans sa pratique. Les règles applicables sont alors différentes.
« En matière de donation par des non-résidents, on commence par examiner les conventions fiscales internationales. Or, il en existe relativement peu pour les donations », explique-t-il. À défaut, on se réfère au Code général des impôts. « Selon l'article 4 B, si le donateur est domicilié fiscalement en France, l'ensemble de la donation est taxable en France. S'il ne l'est pas, seuls certains biens le sont, notamment les biens situés en France, ou en fonction de la durée de résidence fiscale de l'héritier. »
Un enjeu particulier se pose pour les pays anglo-saxons, où la donation en nue-propriété n'existe pas. « Il faut être très vigilant pour éviter une double imposition : une première fois en France sur la donation en nue-propriété, puis une seconde fois à l'étranger, lors de la transmission en pleine propriété », alerte le notaire.
