Une décision radicale pour deux SCPI en difficulté
Les associés des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Perial O2 (anciennement PFO2) et PF Grand Paris subissent un coup dur. La société de gestion Perial Asset Management (Perial AM) a annoncé la suspension de la variabilité de leur capital à compter du 1er avril. Cette mesure implique l'annulation pure et simple de toutes les demandes de cession inscrites dans les registres de sortie qui n'auront pas été servies à cette date.
Plus de 51 400 épargnants concernés
Ces deux véhicules d'investissement immobilier rassemblent à eux deux plus de 51 400 associés. Bien que principalement composés d'épargnants individuels, ils pourraient également inclure des investisseurs professionnels, le détail précis n'étant pas communiqué. Cette décision affecte directement leur capacité à liquider leurs placements.
Le mécanisme du capital variable suspendu
Dans une SCPI à capital variable, les associés bénéficient traditionnellement d'une grande flexibilité. Ils peuvent céder leurs parts à tout moment en les revendant soit à la société de gestion, qui procède au remboursement, soit à leur assureur dans le cadre d'une détention en assurance-vie. Le prix de cession est fixe et connu à l'avance, déterminé par la société de gestion selon des critères principalement réglementaires.
La suspension du capital variable modifie fondamentalement cette donne. Désormais, les investisseurs se retrouvent dans une situation comparable à celle d'une SCPI à capital fixe. Ils doivent négocier de gré à gré avec un acheteur potentiel pour fixer le prix de leurs parts. Bien que la société de gestion organise la confrontation entre l'offre et la demande sur une plateforme dédiée, elle n'intervient pas dans les négociations. Ce processus conduit souvent à des décotes substantielles par rapport au prix de vente initial, une aubaine pour les acheteurs opportunistes mais un scénario potentiellement catastrophique pour les vendeurs contraints.
Une illiquidité croissante à l'origine de la mesure
La décision de Perial AM de recourir à cette artillerie lourde s'explique par une illiquidité persistante qui ronge ses deux SCPI depuis au moins fin 2023. Le stock de parts en attente de reprise atteint des niveaux alarmants : 8,33 % de la capitalisation de Perial O2 et 5,32 % de celle de PF Grand Paris. Ces pourcentages n'ont cessé d'augmenter au cours des deux dernières années, perturbant significativement la stratégie d'investissement des SCPI.
Des fonds de remboursement créés en urgence
Pour tenter de restaurer un semblant de liquidité, les gérants ont été contraints de mettre en place des fonds de remboursement. Ce mécanisme permet de vendre des actifs immobiliers pour rembourser les associés, mais à un prix décoté et dans le respect d'un montant plafond. Entre 2024 et 2025, des sommes importantes y ont été allouées : 32 millions d'euros pour Perial O2 et 14 millions d'euros pour PF Grand Paris.
L'impact sur le patrimoine des deux SCPI a été immédiat et tangible. Entre fin 2023 et septembre 2025, le parc immobilier de Perial O2 a été réduit de 203 à 142 immeubles. Celui de PF Grand Paris, bien que davantage préservé, est passé de 101 à 95 immeubles. Cette contraction reflète la pression exercée par les besoins de trésorerie et la nécessité de dégager des liquidités pour honorer, partiellement, les demandes de sortie.
Un contexte sectoriel difficile
Cette situation s'inscrit dans un environnement plus large de fragilisation pour certaines SCPI, confrontées à une concurrence accrue et à des difficultés de collecte de fonds. La suspension du capital variable par Perial AM constitue une mesure extrême, révélatrice des tensions de liquidité auxquelles peuvent faire face ces véhicules d'investissement, pourtant populaires auprès des épargnants français. L'avenir dira si cette stratégie permettra de stabiliser la situation pour les 51 400 associés concernés, qui voient désormais leurs options de sortie considérablement réduites et aléatoires.
