Après le Pinel, place au dispositif Jeanbrun
Le paysage de l'investissement locatif français connaît une transformation majeure avec la disparition du dispositif Pinel et l'arrivée du nouveau mécanisme nommé « Relance logement », plus communément appelé « Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement. Bien que ce nouveau dispositif soit ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif et qu'il conserve des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, son approche diffère considérablement de son prédécesseur.
Un mécanisme d'amortissement fiscal plutôt qu'une réduction d'impôt
Le Pinel fonctionnait sur une réduction d'impôt forfaitaire proportionnelle à la durée d'engagement. En revanche, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. Concrètement, cela permet à l'investisseur de déduire chaque année de ses revenus locatifs déclarés une fraction du prix du logement ainsi que l'intégralité des charges liées à la location, telles que les travaux, les intérêts d'emprunt ou la taxe foncière.
Un dispositif favorable aux hauts revenus
La nuance est importante : avec le Jeanbrun, l'investisseur locatif ne réduit pas le montant de ses impôts, mais le montant de son assiette imposable. Ainsi, ce dispositif profite davantage aux contribuables les plus aisés, relevant de la tranche d'imposition la plus élevée, pour lesquels la réduction de l'assiette imposable des revenus fonciers se traduit par une plus grande économie d'impôt. Par exemple, pour un amortissement de 7 000 euros par an, un investisseur relevant de la deuxième tranche (de 11 498 euros à 29 315 euros), imposé à 11 %, économisera près de 18 000 euros en neuf ans. En revanche, un bailleur relevant de la dernière tranche (plus de 180 295 euros par an), imposé à 45 %, économisera dans le même temps près de 40 000 euros par an. C'est la différence fondamentale avec le Pinel, où la réduction était la même quel que soit le taux marginal d'imposition. En d'autres termes, le Jeanbrun est idéal pour les investisseurs patrimoniaux, mais beaucoup moins pour les petits investisseurs qui ne bénéficieront qu'un avantage fiscal à la marge.
Un investissement à long terme
Les autres différences tiennent essentiellement à la nature du logement, à la durée de location, aux plafonds de loyers et à la localisation du bien. Seuls les logements collectifs, neufs ou anciens (avec un diagnostic de performance énergétique A ou B après travaux d'un montant supérieur à 30 % du prix d'acquisition), peuvent désormais bénéficier du Jeanbrun, excluant de fait toutes les maisons individuelles.
Le logement doit être loué en tant que résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans, contre six avec le Pinel, et soumis à des plafonds de loyer « intermédiaire », « social » ou « très social », variables selon la localisation et la composition du foyer locataire. À la différence du Pinel, qui était réservé aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun s'applique à l'ensemble du territoire, sans aucune restriction géographique. Si le zonage des communes reste toujours d'actualité pour déterminer le plafond des revenus des locataires, il n'a donc dorénavant aucune incidence sur la localisation du logement.
Il faut également retenir que si l'une des conditions exigées est rompue, comme la durée de location ou les plafonds de loyer, le propriétaire est tenu de rembourser tout l'avantage fiscal obtenu jusque-là.
