Un marché toujours solide, porté par la demande étrangère
À Menton, le marché immobilier ne connaît pas de répit. Avec près de 600 biens actuellement proposés à la vente, les prix oscillent entre 5 000 et plus de 10 000 euros le mètre carré dans les secteurs les plus prisés. Cette effervescence témoigne de l'attractivité persistante de la Cité des citrons, comme le confirment les agents immobiliers locaux.
Gianni Florio, de l'agence Florio Immobilier, explique : « L'immobilier à Menton fonctionne par cycles. Il y a des périodes très dynamiques, puis des moments plus calmes. Mais dans l'ensemble, le marché se porte plutôt bien. » Même constat pour Christelle et Sébastien Loffredo, de l'agence du Grand Palais : « Le marché reste très solide. La demande demeure forte. »
Les conséquences du Covid et de la hausse des taux
Derrière cette apparente stabilité, le marché a connu des évolutions marquées ces dernières années. « Il y a clairement eu un avant et un après Covid », note Gianni Florio. « Juste après la pandémie, nous avons connu un véritable boom des ventes, avec une forte demande pour des biens avec espaces extérieurs. Cela a fait grimper les prix de manière très importante. »
Mais cette envolée a été tempérée par la guerre en Ukraine et la hausse des taux d'intérêt. « Le marché s'est stabilisé, avec une légère baisse des prix. Beaucoup d'acheteurs ont attendu une diminution des taux. » Depuis l'an dernier, l'activité est repartie, mais sans nouvelle explosion. « Aujourd'hui, nous sommes globalement revenus aux valeurs de 2018-2019. »
Un micro-marché aux prix élevés
Menton reste une ville chère, surtout comparée à Nice. Pour Gianni Florio, certaines dérives expliquent ces prix : « Certains propriétaires demandent des montants très élevés, parfois sans rapport avec la vraie valeur du bien. Et certaines agences acceptent ces prix uniquement pour décrocher des mandats. » Sébastien Loffredo insiste sur la singularité de Menton : « C'est un micro-marché très particulier. Même lorsque d'autres villes de la Côte d'Azur connaissent des baisses, ici les valeurs restent stables. »
Deux profils d'acheteurs
Les acheteurs se divisent en deux catégories. D'un côté, les jeunes actifs et primo-accédants, qui recherchent des biens entre 250 000 et 300 000 euros. « Mais il faut déjà disposer de revenus importants », précise Gianni Florio. De l'autre, une clientèle plus aisée, souvent âgée de 40 à 50 ans, en quête de maisons ou villas.
Du côté de l'agence du Grand Palais, le profil a évolué : « Nous travaillons désormais beaucoup avec des acheteurs étrangers, du nord de l'Europe, de Suisse, de Belgique, des États-Unis, du Royaume-Uni ou d'Europe de l'Est. » Cette clientèle, dotée d'un pouvoir d'achat élevé, contraste avec les difficultés financières des acheteurs français.
Vendeurs : successions, divorces et changement de génération
Les ventes sont souvent motivées par des successions ou des divorces, observe Gianni Florio. « Il y a aussi des familles qui vendent un petit appartement pour acheter plus grand, par exemple après une naissance. » Les époux Loffredo évoquent un renouvellement générationnel : « Beaucoup de propriétaires des années 1970-1980 disparaissent. Les héritiers ne vivent plus forcément à Menton, parfois même plus en France. » Les biens sont revendus pour régler les frais de succession, d'autant que les jeunes générations préfèrent voyager plutôt que posséder une résidence secondaire fixe.
L'investissement locatif, moteur et source de tensions
Si les primo-accédants achètent pour leur résidence principale, les propriétaires de résidences secondaires cherchent souvent à rentabiliser leur bien via la location saisonnière ou étudiante. « Menton est très attractive pour les étudiants, ce qui soutient le marché locatif », souligne Gianni Florio. De nombreux investisseurs achètent des appartements pour les mettre en location, une tendance qui alimente les difficultés des habitants à trouver un logement à l'année.
Car derrière l'attractivité du marché se cache une réalité plus compliquée : l'offre de logements permanents se raréfie, tandis que les loyers augmentent. Un contraste saisissant entre investisseurs heureux et habitants en difficulté.
