Une mesure drastique contre les logements inoccupés
« C’est le moment de vendre les logements vacants car ça va cogner très fort. » Au début du mois d’avril, Emmanuel Grégoire, nouveau maire de Paris, a promis des mesures drastiques contre les logements inoccupés avec, notamment, une taxe doublée d’ici mars 2027. Depuis cette annonce, les propriétaires s’alarment et certains craignent même un effondrement du marché avec une perte de valeur et de rentabilité de leur bien.
« Les prix vont dégringoler et c’est ce qu’ils cherchent », affirment certains sur les réseaux sociaux. Une prophétie qui pourrait bénéficier aux primo-accédants et aux locataires que nous avons voulu vérifier avec quelques spécialistes du secteur.
Pas d’effet sur les prix à la location
Pour ce qui est de la location, coupons court tout de suite, tous les experts s’accordent sur un point : à court ou moyen terme, les prix ne baisseront pas. « La demande restera excessivement forte à Paris. Pour le moindre studio, il y a 2.000 demandes en vingt-quatre heures. Donc même si la mesure remettait 80.000 logements sur le marché comme l’espère la municipalité, il est difficile de dire qu’il y aura un impact », explique à 20 Minutes Laëtitia Caron, directrice générale de PAP.fr, la plateforme immobilière.
Une estimation confirmée par Christian Demerson, président de l’association 35 millions de petits propriétaires et ancien dirigeant de l’UNPI : « Croire que cela puisse jouer sur la location, c’est une fable. Les propriétaires, quels qu’ils soient, essaieront toujours de rentabiliser leur bien. Ce qui est déjà très difficile, voire impossible à cause de l’encadrement des loyers. »
Patrimoine à transmettre plutôt qu’une vente
Du côté des transactions immobilières en revanche, la donne est légèrement différente. À très court terme, il ne faut pas s’attendre à voir tous les propriétaires vendre en panique. « Dans l’émotion, à chaud, certains propriétaires disent qu’ils vont le faire, mais ça ne se traduit pas forcément dans les faits », avance Laëtitia Caron.
D’abord parce que beaucoup de petits propriétaires qui possèdent des logements vacants ne les gardent pas par principe de rétention : « Ce sont souvent des Parisiens, parents ou grands-parents, qui ont quitté Paris pour la banlieue ou la région et qui le garde pour leurs enfants. Parce qu’ils savent que s’ils vendent et qu’un jour leurs enfants vont à Paris pour leurs études, ils ne pourront pas racheter un bien de ce type », ajoute la spécialiste.
Elle parle ici d’une population vieillissante qui garde ces biens comme patrimoine à transmettre à leurs descendants et qui ne veulent pas s’encombrer d’une location à gérer. D’autant que les prix ont baissé de près de 10 % ces trois dernières années dans la capitale : « Il y a donc des propriétaires qui attendent de voir une reprise du marché, qui attendent peut-être que ça reparte pour vendre. »
La menace spéculative
Pour Christian Demerson, ces petits propriétaires pourraient, en revanche, être pénalisés par l’augmentation, de 17 % à 30 % sur la première année de vacance à partir de 2027 (puis 60 % après deux ans) : « Ce sont ceux qui ne pourront pas payer qui vont être contraints de vendre dans l’urgence. Et qui va pouvoir se placer pour acheter cash ? Les brokers [courtiers] ou la mairie de Paris qui va préempter. Et profitant de la situation, ils vont tirer les prix au maximum vers le bas. Et vous croyez que ces brokers vont louer à pas cher ? Non, ils vont faire de la spéculation ou ils vont louer au prix le plus fort possible. »
Les experts s’accordent sur la rentabilité, quasi-nulle, des logements à Paris aujourd’hui avec l’encadrement des loyers. « Il faut nuancer cela quand même, nous explique Pierre Madec, économiste spécialiste de l’immobilier à l’OFCE, les propriétaires ne perdent pas d’argent. La plus-value sur laquelle ils sont assis est une plus-value latente. Ils ne perdent rien en fait. S’ils ont acheté il y a vingt ans, ils feraient toujours "fois trois" aujourd’hui. »
Les résidences secondaires bientôt attaquées
Il faut également rappeler que 40 % des propriétaires à Paris possèdent au moins cinq logements (et plus de 80 % possèdent au moins deux logements). « S’ils ont les moyens de payer la majoration de la taxe, ils le feront s’ils veulent garder leurs logements que ce soit pour des raisons sentimentales ou de spéculations. Aussi, même si la mairie arrive à remettre des dizaines de milliers de logements sur le marché, ce qui est nécessaire, cela ne se traduira pas par un effet sur les prix. »
Ce qui n’est pas le but premier de cette mesure, confie d’ailleurs Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris en charge du logement : « L’objectif n’est pas que les gens paient cette taxe. Justement, c’est le contraire, nous souhaitons qu’il y ait un maximum de logements remis sur le marché. C’est pour cela que nous prévenons un an à l’avance les propriétaires. Nous ne nous attendons pas à ce qu’il y ait une baisse des prix avec cette mesure. Pour cela, il faudra aussi s’attaquer au marché des résidences secondaires, ce qui sera la prochaine étape. »
Un point sur lequel Pierre Madec abonde. Selon lui, pour faire baisser les prix dans la capitale, il faut mobiliser plusieurs outils. Agir à la fois sur les logements vacants, sur les résidences secondaires, conserver l’encadrement des loyers et sur les locations touristiques de courte durée. Les « Airbnb » qui « ont un effet inflationniste très important sur les prix du logement ».
Pour voir une vraie baisse des prix à Paris, c’est « tout l’aménagement du territoire qu’il faudrait revoir », explique Pierre Madec. « Il faut réguler le marché. Mais s’il y a un tel déséquilibre à Paris, c’est le fait d’une métropolisation en France et en particulier à Paris. On a fait le choix de concentrer les activités économiques, les emplois, les investissements publics, les transports à Paris, avec en plus une augmentation de la qualité de vie. Forcément cela entraîne une attractivité et donc une contrainte de l’offre. »
