Les SCPI amorcent une sortie de crise progressive
Après plus de deux années difficiles, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) commencent à effacer les stigmates de la crise. Selon le dernier baromètre conjoint de l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), onze SCPI ont augmenté le prix de leur part au quatrième trimestre. Cette hausse constitue un premier pas vers la normalisation, même si elle ne compense pas entièrement la baisse globale de 3,45% enregistrée sur l'ensemble de l'année 2025.
Une diversification qui paie
Les SCPI diversifiées apparaissent clairement comme les plus résilientes dans ce contexte de reprise. Alors que seulement 50% des SCPI ont réduit leur dividende en 2025 (dans une proportion moyenne de 10%), 36% l'ont augmenté de 3% en moyenne par rapport à 2024, et 14% l'ont maintenu stable. Pierre Garin, directeur immobilier du pôle Linxea, note un signe encourageant : « Plusieurs SCPI présentent des prix de part décotés par rapport à leur valeur de reconstitution, ce qui laisse augurer de nouvelles revalorisations du prix de part dans le courant de l'année. »
Le taux moyen de distribution s'établit désormais à 4,91%, en progression de 0,19 point par rapport à 2024. Cette moyenne masque cependant d'importantes disparités :
- 39 SCPI affichent un taux supérieur ou égal à 6% (contre 26 l'an dernier)
- Les SCPI diversifiées atteignent 6% (+0,20% par rapport à 2024)
- La logistique et les locaux d'activités se situent à 5,6%
- Les hôtels à 5,1%
- Le commerce à 4,9%
- Les bureaux à 4,6%
- La santé et le résidentiel à 4,2%
La SCPI Wemo One se distingue avec le taux le plus élevé du marché à 15,27%. Toutefois, en tenant compte de la variation du prix des parts, la performance globale tombe à 1,46%, positive pour les quatre premières catégories mais négative pour les trois dernières.
Un marché de la revente encore tendu
Le marché secondaire des SCPI continue de présenter des difficultés pour de nombreux épargnants. Au quatrième trimestre, les parts en attente de repreneurs ont augmenté, bien que Frédéric Böl, président de l'ASPIM, nuance cette progression : « La progression est toutefois due à des arbitrages de fin d'année en provenance d'un acteur de l'assurance. »
Cette concentration du stock est particulièrement marquée : quinze SCPI de bureaux gérées par sept sociétés de gestion regroupent à elles seules les trois quarts des demandes de revente. Globalement, 967 millions d'euros de parts se sont échangés sans difficulté au quatrième trimestre, représentant 1,1% de la capitalisation du marché. Malgré cela, le stock en attente atteignait encore 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1% de la capitalisation totale.
Jonathan Dhiver, fondateur de meilleureSCPI.com, voit dans cette situation une opportunité : « La décote de la valeur des parts constitue une opportunité pour de nombreux épargnants car elle accroît le rendement. Pour justifier la prise de position, il faut que le taux de distribution se situe entre 7 et 10%. »
Un net rebond de la collecte
Après deux années de fort ralentissement (-34% entre 2023 et -39% en 2024), la collecte nette des SCPI a connu une nette amélioration en 2025. Les Français ont investi 4,6 milliards d'euros en net (souscriptions moins les retraits), soit une progression de 29% par rapport à 2024. Frédéric Böl constate : « Au quatrième trimestre, avec une progression de 14%, le montant de la collecte brute est le plus élevé jamais observé depuis le deuxième trimestre 2023. »
Les deux tiers des investisseurs se sont tournés vers les SCPI diversifiées, qui affichent le rendement le plus élevé. Sur ce segment particulièrement dynamique, neuf nouvelles SCPI se sont lancées en 2025. Transition Europe commercialisé par Arkea Reim a collecté le plus avec 560 millions d'euros, devant Corum Origin (532 millions) et Iroko Zen (513 millions).
Clément Renault, directeur général de Louve Invest, analyse : « 2025 confirme un marché SCPI à triple vitesse : en tête, des jeunes SCPI diversifiées, souvent européennes, parfois portées par un effet relutif ; au centre, des SCPI solides qui délivrent des résultats réguliers depuis plusieurs années ; et plus en retrait, des véhicules plus anciens encore freinés par les ajustements de prix. »
Perspectives pour 2026
Pour l'année à venir, Pierre Garin anticipe : « Les baisses de prix des parts devraient se poursuivre mais être moins nombreuses qu'en 2025. L'écart de rémunération entre les placements de court et de long terme rend les SCPI plus attractives, ce qui devrait conforter le rebond de la collecte. »
Au 31 décembre 2025, le montant total investi en SCPI atteignait 89 milliards d'euros, en légère progression de 0,6% par rapport à 2024. Cette stabilisation, combinée aux signaux positifs de reprise, laisse entrevoir une année 2026 plus sereine pour l'immobilier institutionnel français, même si le marché reste segmenté et que certaines catégories d'actifs continuent de rencontrer des difficultés.
