Le sud de l'Aquitaine se distingue par une mosaïque de territoires, d'acteurs et de dispositifs qui engendrent des coûts de construction et des prix de vente très hétérogènes. Ainsi, on observe près de 5 800 euros par mètre carré dans l'agglomération du Pays basque, 4 500 euros dans le Seignanx, 5 200 euros en Maremne Adour Côte Sud, et 3 500 euros dans le Grand Dax. Cependant, derrière ces chiffres se cache une réalité bien plus complexe.
Un marché hétérogène et des écarts de prix marqués
Le Pays basque et les Landes présentent des marchés immobiliers composites, mêlant opérations privées, programmes portés par des organismes sociaux et divers dispositifs d'accession (accession libre, logements intermédiaires, bail réel solidaire, etc.). À cela s'ajoute une variable géographique déterminante : plus on se rapproche du littoral basco-landais ou de l'agglomération bayonnaise, plus les prix s'envolent. Par exemple, acheter à Cambo-les-Bains ou Ustaritz permet d'économiser environ 1 500 euros par mètre carré par rapport au BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz). Concrètement, un appartement de 100 mètres carrés situé à 22 kilomètres du littoral coûte près de 150 000 euros de moins.
Une mutation du marché du neuf
Ces contrastes de prix sont d'autant plus flagrants que le marché de l'immobilier neuf est en pleine mutation. La hausse des coûts de construction en 2022, la flambée du foncier et les réglementations encadrant les meublés de tourisme ont bouleversé la donne. Les investisseurs locatifs ont progressivement déserté le Pays basque, et les prix de sortie des logements libres sont devenus difficilement compatibles avec les capacités financières des ménages. En dix ans, les prix dans le libre ont grimpé de 40 % à Bayonne. À l'exception de quelques opérations à prix maîtrisés encore accessibles sous les 4 000 euros par mètre carré, la plupart des logements se vendent désormais à plus de 5 000 euros par mètre carré.
Une production qui se déplace vers l'intérieur
À Anglet, la hausse des prix entre 2016 et 2026 dépasse les 70 %. À Biarritz, les rares programmes qui sortent de terre sont mis en vente à plus de 10 000 euros par mètre carré. Même à Hendaye, la ville la plus accessible de la Côte, on observe une hausse de 50 % en dix ans. Conséquence : faute de pouvoir proposer des logements à prix abordables, la production sur la Côte basco-landaise se raréfie au profit de territoires plus accessibles. Il y a cinq ans, le BAB concentrait encore 60 % des ventes en Sud Aquitaine ; aujourd'hui, ce secteur ne représente plus que 21 % des ventes.
Le bail réel solidaire, une solution pour les primo-accédants
Cette redistribution géographique soulève des enjeux majeurs en termes d'aménagement du territoire et de disponibilité de logements locatifs au cœur du bassin d'emploi de Bayonne. Mais elle constitue aussi une aubaine pour les acquéreurs, en leur offrant un éventail de solutions adaptées à leur budget. D'autant que ce mouvement s'accompagne d'une augmentation de la production de logements sociaux sous le régime du bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif, destiné aux primo-accédants, dissocie le coût du foncier de celui du bâti, permettant de réduire les prix de 20 à 40 % selon le secteur géographique.
Au final, derrière la hausse globale des prix, le marché du neuf se recompose et ouvre désormais de nouvelles perspectives à ceux prêts à élargir leur horizon géographique ou à mobiliser des dispositifs adaptés.
