Après avoir touché le fond en 2023, le marché immobilier neuf peine à repartir. Les prix restent élevés et la production de logements au Pays basque et dans les Landes se révèle insuffisante au regard de la demande locale. « Fin 2022, le marché était à l'arrêt, glisse Clément Fontaine, à la tête de l'agence Sud Aquitaine du groupe MJ Développement. Nous nous attendions, l'an passé, à une reprise progressive. Mais à chaque sursaut, le soufflé est malheureusement retombé aussitôt. Au bout du compte, 2025 restera l'année du faux départ », observe-t-il.
Un marché en berne
Un constat partagé par l'ensemble des promoteurs implantés au Pays basque et dans les Landes. Les chiffres publiés par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (OISO) caractérisent pour le moins un marché plongé dans l'expectative. Après un premier trimestre 2025 encourageant, la plupart des indicateurs sont depuis en berne. Côté acquéreurs, le volume des ventes en Sud Aquitaine affiche une baisse de 10 % sur 12 mois. Les désistements, eux, sont en hausse de 36 %. Côté production, le nombre de logements mis en vente a baissé de 15 % et le nombre d'opérations avortées par les promoteurs s'est multiplié. Près d'un quart des logements en cours de production ont été ainsi retirés du marché en 2025.
Un marché favorable aux acquéreurs
L'offre commerciale s'est, quant à elle, rétractée de presque 20 %, traduisant non pas une hausse subite des ventes, mais des opérations de déstockage destinées à renflouer la trésorerie des promoteurs. De fait, seulement 35 % des logements vendus au cours du dernier trimestre 2025 l'ont été sur plan, contre 51 % au dernier trimestre 2024. « Il est parfois préférable de casser les prix pour se mettre en sécurité, quitte à vendre avec une marge nulle, voire à perte », confie un promoteur local. Fin 2025, 54 % des logements vendus étaient ainsi déjà en chantier. 11 % étaient même déjà livrés. Une situation inédite dans l'immobilier neuf, assurément à l'avantage des acheteurs. « Aujourd'hui, tout le monde fait des remises », concède un promoteur local. « Des invendus, ce sont des frais financiers supplémentaires, reconnaît un autre. Il est parfois préférable de casser les prix pour se mettre en sécurité, quitte à vendre avec une marge nulle, voire à perte. »
Une diversité de prix
Quitte, aussi, à biaiser les statistiques en affichant une baisse des prix de vente en trompe-l'œil : autour de 5 150 euros/m² en moyenne pour les logements vendus fin 2025 (hors parking), contre 5 400 euros/m² un an plus tôt. « Sur cinq ans, en raison des coûts de construction, la hausse des prix en Sud Aquitaine s'établit en réalité à 16 % », regrette Arnaud Dunoyé, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine et directeur de l'agence Côte basque de Bouygues Immobilier, fervent partisan de la production de logements libres à prix maîtrisés entre 3 500 et 4 000 euros/m². Cette année encore, les organismes sociaux jouent un rôle clé pour maintenir l'activité immobilière à flot. Soit en rachetant en bloc des logements construits par des opérateurs privés (environ 200 logements en 2025, dont plus de la moitié au dernier trimestre), soit en produisant eux-mêmes des logements destinés à l'accession sociale, commercialisés le plus souvent sous le régime du bail réel solidaire (BRS) à moins de 3 000 euros/m². Dans le fond, malgré les incertitudes, c'est peut-être plus que jamais le moment d'en profiter pour acquérir un logement au meilleur prix, dans le social comme dans le libre.
