Immobilier en Gironde : une stabilisation précaire après une année difficile
Après une année 2025 marquée par un net recul de l'activité, le marché immobilier girondin amorce une phase de stabilisation sans retrouver de véritable dynamique. Entre faiblesse des ventes, retrait des investisseurs et conditions de financement toujours contraignantes, la reprise reste fragile et incomplète.
Le logement neuf en forte baisse
Dans le logement neuf, les données publiées par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (OISO) confirment l'ampleur du ralentissement. En 2025, seulement 1 669 logements ont été vendus à l'échelle départementale, soit une baisse de 7% sur un an, et surtout un recul spectaculaire de 52% par rapport à 2021. Cette chute illustre l'atterrissage brutal du marché après les années d'euphorie post-crise sanitaire.
Dans le même temps, les mises en vente progressent de 29%, atteignant 2 750 lots. Cette hausse de l'offre, conjuguée à une demande insuffisante, contribue à un gonflement du stock disponible, qui s'établit à 3 518 logements en Gironde. Un déséquilibre qui pèse durablement sur les opérateurs du secteur.
La transformation de la demande
Dans Bordeaux Métropole, la situation reflète ces tensions. Les ventes en neuf restent à un niveau faible, avec 1 159 lots écoulés en 2025, dont plus d'un tiers situé à Bordeaux intra-muros. Surtout, la structure de la demande évolue profondément. Le marché est désormais largement porté par les acquéreurs occupants, tandis que les investisseurs se retirent presque totalement.
La fin du dispositif Pinel a marqué un tournant décisif, entraînant une quasi-disparition de ce profil pourtant essentiel à l'équilibre de la promotion immobilière. Le cadre réglementaire continue de restreindre l'accès au crédit, avec un plafonnement du taux d'effort à 35% qui pénalise particulièrement les investisseurs locatifs.
Les contraintes de financement
La disparition du calcul différentiel, longtemps utilisé par les banques, complique la situation. Ce mécanisme permettait d'évaluer un investissement en prenant en compte les loyers futurs pour atténuer le poids du crédit. Désormais, l'ensemble des revenus et des charges est intégré dans un calcul global, ce qui dégrade mécaniquement la capacité d'emprunt.
« Même si ces gens ont une volonté d'investir, ils sont bloqués par le calcul du taux d'endettement », explique Corine Coudère, du groupe Finance Conseil à Angoulême, cinquième courtier de France.
Dans ce contexte, les ventes aidées jouent un rôle croissant : elles représentent 40% des transactions sur la métropole, avec une montée en puissance du bail réel solidaire (BRS), qui concentre plus de la moitié de ces opérations. Ce mécanisme contribue à soutenir la demande des ménages modestes, sans toutefois suffire à relancer l'ensemble du marché.
Stabilité des prix et incertitudes
Côté prix, la stabilité domine. En 2025, le prix moyen en neuf s'établit à 4 896 euros/m² en Gironde et 4 854 euros/m² dans Bordeaux Métropole. Une relative stabilité après les hausses observées les années précédentes. Pour autant, cette amélioration reste à relativiser car les conditions de financement demeurent exigeantes.
Début 2026, les taux d'intérêt repartent à la hausse, autour de 3,25%, dans un environnement économique instable. Le contexte international n'arrange rien : « Avec la guerre au Moyen-Orient, le TEC 10 (taux auquel les banques empruntent à la Banque centrale) a augmenté, passant de 3,30 le 2 mars à 3,69. Les banques vont le répercuter », assure Corine Coudère.
Signes timides de reprise
Autre segment observé : le terrain à bâtir montre des signes de redressement après deux années particulièrement difficiles. Les ventes repartent à la hausse en 2025, bien que l'offre reste largement excédentaire. Les transactions concernent majoritairement des parcelles d'une surface moyenne de 614 m², pour des prix dépassant les 130 000 euros.
Cette reprise du foncier pourrait constituer un signal avancé d'amélioration, mais elle demeure insuffisante à ce stade pour entraîner l'ensemble de la chaîne de production de logements.
Une reprise encore fragile
Le marché immobilier girondin semble entrer dans une phase de stabilisation, marquée par un ajustement progressif des prix, une recomposition de la demande et un début de retour des acquéreurs. Mais les fragilités persistent de manière significative.
La faiblesse structurelle des ventes, le retrait des investisseurs et les contraintes de financement continuent de freiner la dynamique. Dans ce contexte, la reprise, bien réelle selon certains indicateurs, reste suspendue à l'évolution des conditions économiques et aux éventuelles mesures de soutien au secteur immobilier.
Les acteurs du marché attendent avec prudence les développements de l'année 2026, conscient que la stabilisation actuelle pourrait rapidement basculer en fonction des paramètres économiques nationaux et internationaux.
