Investir dans l'immobilier en France : une fenêtre d'opportunité malgré les tensions
Le climat politique instable et les tensions géopolitiques accrues teintent de rouge les signaux économiques. Pourtant, la période reste idéale pour les acheteurs finançables qui se retrouvent en position de force. À la rentrée, les présidentielles risquent de capter toute l'attention, reléguant les achats immobiliers au second plan. Les vendeurs devront donc accepter de négocier avec les acquéreurs présents. Si vous comptez investir, vous pourrez négocier un tarif attractif et profiter, en plus, d'un coup de pouce fiscal en louant votre bien, assurant un rendement très correct. Seules conditions pour espérer des revenus réguliers et pérennes ainsi qu'une plus-value à terme : bien choisir son emplacement et investir dans une optique de long terme. Bref, revenir aux fondamentaux de l'immobilier, que l'envolée du marché au début des années 2020 a fait perdre de vue au plus grand nombre.
Un marché en quête d'équilibre
L'an passé, le marché immobilier français a retrouvé un certain équilibre. La stabilisation des taux de crédit doublée de prix plus bas a redonné du pouvoir d'achat aux acquéreurs, analyse Corinne Berec, vice-présidente d'Orpi. Grâce à cela, près de 945 000 ventes ont été enregistrées, contre 845 000 en 2024 selon Century21. Mais alors que tous les professionnels de l'immobilier anticipaient une poursuite de cette reprise en 2026, le déclenchement inattendu de la guerre au Moyen-Orient a refroidi les plus optimistes.
Le coût du crédit s'est légèrement renchéri
Les conséquences de ce conflit sur la conjoncture se sont rapidement fait sentir. L'inflation, due à la flambée des cours du pétrole, a entraîné un bond du taux des obligations assimilables au trésor (OAT) à dix ans, passé de 3,3 % fin février à plus de 3,9 % fin mars. Or, ce dernier sert de référence aux banques pour fixer le taux des prêts immobiliers. À la fin du premier trimestre, le coût du crédit s'est légèrement renchéri, car beaucoup d'établissements ont relevé leurs barèmes, confie Ludovic Huzieux, président d'Artémis courtage. Les prêts sur vingt ans oscillent déjà entre 3,5 et 3,8 % et, même si la situation géopolitique s'améliore, ils ne descendront pas significativement avant septembre, regrette Ludovic Huzieux.
Le retour massif des acquéreurs, attendu après les municipales, n'aura donc pas lieu. L'embellie immobilière semble ternie. Elle était surtout le fait des acquéreurs de résidences principales, qui arrivaient à se financer plus facilement et moins cher. Si la hausse des taux reste pérenne, beaucoup d'entre eux ne pourront plus devenir propriétaires dans les mêmes conditions et ajourneront leur projet.
Une situation différente de la guerre en Ukraine
La situation iranienne ne devrait toutefois pas avoir les mêmes conséquences que la guerre en Ukraine. Car après l'attaque russe, la flambée des taux de crédit avait bloqué les transactions en quelques mois. La conjoncture actuelle n'a rien à voir, car les taux d'intérêt en 2026 sont plus élevés qu'en février 2022 et les prix ont reculé d'environ 15 % et demeurent orientés à la baisse, rappelle Sophie Ho Thong, directrice générale de Finance Conseil. Raisons pour lesquelles, le marché immobilier ne va pas sombrer dans la crise, d'autant qu'en période d'incertitude, la pierre reste un placement sûr, assure Charles Marinakis, président de Century21 France.
Éviter le grippage du marché
Deux facteurs pourraient éviter le grippage du marché. À commencer par la vitesse de réaction des vendeurs. S'ils ajustent rapidement leurs prix à la baisse, de l'ordre de 2 à 5 % en moyenne, les acquéreurs conserveront leur pouvoir d'achat et le marché immobilier devrait traverser ce trou d'air. Deuxième possibilité : un retour marqué des investisseurs, qui ont déserté le marché depuis quatre ans. Dans notre réseau, leur part dans les transactions est passée de 30,6 % en 2022 à 24,9 % en 2025, souligne Charles Marinakis. En intégrant le neuf, la proportion globale à l'échelle nationale oscille même plutôt entre 15 et 20 % selon les régions.
Les raisons du désamour des investisseurs
Les raisons de ce désamour sont multiples : des règles de location plus complexes, une fiscalité alourdie et, surtout, aucune politique massive de relance. Pourtant, les investisseurs privés jouent un rôle économique largement sous-estimé. Le premier consiste à trouver une place aux locataires, dont le nombre progresse bien plus vite que le nombre de logements à louer, ce qui crée des pénuries dans toutes les grandes villes et métropoles. Ensuite, ils fluidifient aussi la chaîne des transactions, car grâce à leurs achats, des vendeurs disposent d'un apport suffisant pour acheter plus grand. Enfin, dans le neuf, ils permettent aux promoteurs de boucler leurs précommercialisations et de lancer leurs programmes.
Un actif résilient
Si la conjoncture géopolitique et économique peut vous faire hésiter à investir, n'oubliez pas que l'immobilier locatif conserve ses atouts. À long terme, cet actif résilient conserve sa valeur et rapporte des revenus récurrents, utiles pour la retraite. Il demeure aussi le seul placement accessible sans épargne préalable, si vous disposez de revenus suffisants pour rembourser un prêt.
D'autant que, étonnamment, la période demeure favorable pour acheter, surtout si les taux de crédit se maintiennent autour de 4 %. L'impact de cette hausse sera moindre sur vous, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers. En revanche, elle pèsera sur le nombre d'acquéreurs finançables, mécaniquement moindre, et la concurrence se révélera plus faible. Vous aurez donc davantage de latitude pour négocier. Dans un contexte difficile, un vendeur qui reçoit une proposition un peu plus basse avec un acheteur sérieux et motivé est nettement plus enclin à l'accepter que quand la conjoncture est euphorique, confirme Nathalie Naccache, directrice de Fortis Immo à Paris. Si vous suivez nos conseils, n'espérez pas gagner gros et rapidement comme cela a été le cas au début des années 2000. Le contexte impose d'analyser scrupuleusement le marché immobilier sur ses fondamentaux : choisissez les marchés les plus dynamiques, étudiez avec soin votre opération, optimisez votre pression fiscale et, surtout, pensez long terme.
