Un marché immobilier contrasté au Pays basque et dans le sud des Landes
Publié le jeudi 30 avril 2026, le supplément immobilier de « Sud Ouest » dresse un état des lieux du marché au Pays basque et dans le sud des Landes. Ce dossier complet explore les opportunités et les tensions qui animent le secteur.
Nouvelles tensions sur les marchés
Le marché immobilier au Pays basque et dans le sud des Landes reste contrasté en ce début d’année 2026. Si le neuf peine à se relancer depuis la guerre en Ukraine, en raison de prix élevés et d’une production insuffisante, certains segments montraient des signes de reprise, notamment la maison individuelle portée par le retour du prêt à taux zéro. Dans l’ancien, les prix demeuraient soutenus avec de fortes disparités territoriales, tandis que les conditions de financement restent incertaines dans un contexte de taux potentiellement orientés à la hausse. À voir désormais quel sera l’impact du nouveau conflit au Moyen-Orient. Parallèlement, les évolutions réglementaires, notamment sur les meublés de tourisme, redessinent le marché locatif local. Entre besoins croissants en logements, développement de l’accession sociale, nouveaux dispositifs d’investissement et projets urbains à venir, le territoire fait face à un enjeu majeur : concilier attractivité, production de logements et accessibilité pour les habitants.
Une mauvaise nouvelle chasse l’autre
Après l’inflation et l’instabilité causées par la guerre en Ukraine, le marché de l’immobilier et de la construction retrouvait une certaine stabilité ces derniers mois. Les banques déverrouillaient sensiblement les accès au crédit et les transactions reprenaient de la vigueur. Et puis, patatras. Voilà que le conflit au Moyen-Orient, entamé début mars, vient tout chambouler. Prudence et attentisme refont surface dans tous les secteurs et le logement n’échappe à la règle. Les acquéreurs freinent leurs envies, les vendeurs reçoivent moins de visite et les taux d’intérêt remontent en flèche.
Promoteurs, agents immobiliers et professionnels du bâtiment voient leur activité ralentir. À un degré moindre, pour l’instant, au Pays basque qu’ailleurs. Mais il n’empêche, l’absence de visibilité sur la durée de la guerre en Iran n’encourage guère aux investissements. Beaucoup de projets d’achat de biens sont ainsi reportés à des temps meilleurs. Dommage car le prêt à taux zéro et la relance du dispositif Ma Prime Rénov’ donnaient des signes prometteurs, tandis que les esquisses du statut du bailleur privé pouvaient séduire les investisseurs.
Beaucoup plus local, le renouvellement d’une partie des maires du Pays basque combiné au changement du président de la Communauté d’agglomération interroge aussi les acteurs. La politique du logement va-t-elle changer ? Alain Iriart va-t-il impulser un changement de cap face à ce qu’a mis en place Jean-René Etchegaray ? La révolution ne semble pas pour demain. Mais le maire de Saint-Pierre-d’Irube, de sensibilité abertzale (gauche nationaliste), voudra forcément apporter sa patte sur ce sujet si sensible. Bref, vous l’aurez compris, l’année 2026, pourtant bien partie, s’annonce incertaine. Ce qui, au bout de la chaîne, va continuer de pénaliser tous ceux qui attendent de pouvoir se loger, que ce soit sur le marché locatif, ou à l’accession à la propriété. Dans ces méandres, « Sud Ouest » vous aide à y voir plus clair à travers ce supplément, sur la situation du moment.
Le marché du neuf
Après avoir touché le fond en 2023, le marché immobilier neuf peine à repartir. Les prix restent élevés et la production de logements au Pays basque et dans les Landes se révèle insuffisante au regard de la demande locale. Malgré les incertitudes, est-il venu le temps des opportunités ? Les chiffres publiés par l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest caractérisent un marché plongé dans l’expectative. « Sud Ouest » a posé trois questions à Grégory Barthe, vice-président de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (OISO) et directeur d’Icade Promotion Pays basque-Sud Landes. « Quel que soit le contexte international, le marché restera fragile et porté par l’accession », annonce Grégory Barthe. Le sud Aquitaine se caractérise par une diversité de territoires, d’acteurs et de dispositifs offrant des coûts de construction et des prix de vente très disparates. Des prix pour toutes les bourses… mais pas partout !
Vers une reprise du marché de la maison individuelle
Sorti exsangue de deux années de crise, le marché de la maison individuelle reprend enfin des couleurs. La réintégration des maisons individuelles neuves dans le prêt à taux zéro (PTZ) constitue le principal moteur de cette reprise.
Ventes immobilières : les conseils de Benoit Petitjean
Président du GIE Orpi Pays basque et directeur des agences Orpi Richard à Cambo-les-Bains et Les Halles à Bayonne, Benoit Petitjean prodigue ses conseils pour bien préparer la mise en vente de son bien. « Être à l’écoute des estimations des professionnels », recommande-t-il.
L’accalmie avant la hausse
En avril, les taux s’établissent à 2,85 % sur 10 ans, 3,05 % sur 20 ans et 3,15 % sur 25 ans, mais le marché est fébrile. Attisés par la crise au Moyen-Orient, les taux d’emprunt immobilier se redressent légèrement en avril, avec la crainte de les voir remonter plus franchement dans le courant de l’année, emportés par un courant inflationniste.
Le marché de l’ancien
« Sud Ouest » a posé trois questions à Jérémie Cordier. Le responsable commercial des agences Carmen immobilier se penche notamment sur la question de l’immobilier ancien au Pays basque. « Nous retrouvons la dynamique d’avant Covid », souligne Jérémie Cordier. Le prix des maisons anciennes vendues à Bidart, au cours des trois derniers mois, est d’environ 6 600 euros/m². Les données récentes des notaires révèlent un prix médian de 4 714 euros par mètre carré pour les appartements anciens dans l’agglomération, avec des disparités marquées entre le littoral et l’intérieur des terres.
Meublés de tourisme
Mise en œuvre en 2023 et amendée à deux reprises, la réglementation de la Communauté d’agglomération Pays basque sur la location de courte durée des meublés de tourisme bouleverse le marché de l’immobilier locatif. Le nombre de meublés de tourisme proposés à la location de courte durée sur la Côte basque et dans le rétro littoral s’est envolé de 130 %. « Sud Ouest » a posé trois questions à Peio Dufau, député (EH Bai) de la sixième circonscription des Pyrénées-Atlantiques ; à Kotte Ecenarro, maire socialiste d’Hendaye, ainsi qu’à Daniel Hiribarren, président de Poplidays et du réseau d’agence Carmen immobilier. « Ce n’est pas parfait mais ça fonctionne », se réjouit Peio Dufau. « C’est un manque à gagner pour la collectivité », regrette Kotte Ecenarro. « Les répercussions économiques sont terribles », lâche Daniel Hiribarren.
Accession sociale et futurs projets
Le 10 juin 2016, le COL inaugurait à Bayonne la résidence Terra Arte, l’un des tout premiers projets d’habitat participatif en France. Une décennie plus tard, l’esprit coopératif n’a rien perdu de sa vivacité. Terra Arte, ce lieu où les habitants ont appris à gérer les différends par l’écoute. Proposé par L’Office 64 de l’Habitat, Orioko Etxeak est situé sur les hauteurs d’Hendaye. Porté par Habitat Sud Atlantic, le futur programme immobilier Iturluxea, à Urrugne, dont la livraison est prévue pour fin 2027, cumule déjà les récompenses pour ses hautes ambitions environnementales. Tour d’horizon des principales opérations actuellement commercialisées sous le régime de l’accession sociale par Habitat Sud Atlantic (HSA), le Comité ouvrier du logement (COL) et l’Office 64 de l’Habitat. Où et à quel prix acheter en accession sociale ?
Investissement
Désormais élargi à l’ensemble des logements neufs, le prêt à taux zéro (PTZ) constitue un levier majeur pour faciliter une première accession à la propriété. Après la disparition du Pinel, le paysage de l’investissement locatif s’enrichit d’un nouveau dispositif : Relance logement, aussi appelé « Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement. Son approche diffère considérablement. Comme le Pinel, le dispositif Jeanbrun est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif et conditionné à des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Et dans les Landes ?
Le marché landais a renoué avec une certaine dynamique mais la fragilité de la reprise contient les prix. « Dans les Landes, même si les crises se succèdent, le marché tient car les acquéreurs ont poursuivi leurs projets », note un expert. Le cadre de vie landais maintient son pouvoir d’attraction. En relevant le seuil de tension à 5,5, le décret n°2026-43 desserre les exigences et permet à des collectivités de rester à l’objectif de 20 % de logements sociaux. Si les agglos montoise et dacquoise s’en sortent bien, en revanche, Biscarrosse fait partie des quatre communes françaises visées. « Sud Ouest » a posé trois questions à Maryline Perronne, directrice générale de XL Habitat, l’office public de l’habitat des Landes, où le besoin est visiblement très fort. Près de 13 000 demandes de logement ne seraient pas satisfaites. « 90 % de nos acquéreurs sont des primo-accédants », révèle Maryline Perronne.
