Est-ce vraiment le moment d'investir dans l'immobilier en France ? Le climat politique instable et les tensions géopolitiques accrues font peu à peu passer tous les signaux au rouge. Pourtant, la période reste idéale pour les acheteurs finançables qui se retrouvent en position de force. En effet, à la rentrée, les présidentielles risquent de capter toute l'attention et faire passer les achats immobiliers au second plan des priorités des ménages. Les vendeurs vont donc devoir accepter de négocier avec les acquéreurs présents. Si vous comptez investir, vous pourrez donc négocier un tarif attractif et profiter, en plus, d'un coup de pouce fiscal en louant votre bien. De quoi vous assurer un rendement très correct. Seules conditions pour espérer des revenus réguliers et pérennes et une plus-value à terme : bien choisir son emplacement et investir dans une optique de long terme (voir ci-dessous). Bref, revenir aux fondamentaux de l'immobilier, que l'envolée du marché au début des années 2020 a fait perdre de vue au plus grand nombre.
Financer vos travaux de rénovation à moindre coût
Vous comptez investir dans la pierre ou êtes déjà propriétaire, et votre logement doit être rénové. Qu'il s'agisse d'une réhabilitation complète ou de travaux de rafraîchissement, suivez nos astuces pour financer votre chantier à moindre coût.
1- Faites le plein d'aides
Pour une rénovation énergétique, l'éco-PTZ, crédit à taux zéro, demeure accessible aux bailleurs dans la limite de 50 000 euros. Son montant dépend des travaux engagés, car seuls certains sont éligibles. Pour en profiter, vous devrez améliorer la performance énergétique et le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien et le louer en tant que résidence principale. Vous pouvez aussi récupérer des certificats d'économie d'énergie (C2E), pour un montant allant de quelques milliers d'euros à quelques dizaines de milliers d'euros. "Ces aides financières vont à ceux qui engagent certains types de travaux d'amélioration de la performance énergétique", explique Nicolas Moulin, président de PrimesEnergie.fr. Financés par les fournisseurs d'énergies, les certificats d'énergie couvrent certains équipements de chauffage, les systèmes de ventilation performants, le remplacement des fenêtres… "Ces aides doivent être demandées avant le lancement du chantier", prévient Nicolas Moulin.
En tant que bailleur, vous avez aussi le droit à MaPrimeRénov', mais depuis son recentrage sur les ménages modestes, son intérêt reste limité. En effet, si vos revenus dépassent certains seuils (31 185 euros par an pour un célibataire ou 40 851 euros en Ile-de-France, par exemple), son montant ne sera que de 10 % du prix des travaux dans la limite maximale de 40 000 euros.
2- Choisissez le bon crédit
Pour un chantier au-delà de 50 000 euros, négociez prioritairement un prêt immobilier travaux auprès de votre banque. "Elle prêtera plus facilement à un emprunteur dont les revenus sont domiciliés chez elle, ou qui termine de rembourser un crédit pour l'acquisition de sa résidence principale car elle connaît son profil", affirme Pascal Courtois, directeur des relations bancaires chez Artémis courtage. Vous emprunterez autour de 3,50 % jusqu'à vingt ans. En revanche, en complément de ce crédit, il faudra une caution et une assurance.
Si votre banque ne vous accorde pas ce prêt, ou que vous avez besoin d'une somme moindre, privilégiez un prêt personnel travaux. Le taux de ce crédit à la consommation oscille entre 4,7 à 5,8 %, sa durée est limitée à sept ou dix ans et son montant est plafonné à 75 000 euros. "Ce seuil passera à 100 000 euros le 20 novembre prochain, après la transposition en droit français d'une directive européenne", précise Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. Bien que plus cher, avec ce crédit, caution et assurance deviennent facultatives, ce qui minore les frais complémentaires.
Dernier choix : souscrire un prêt personnel sans affectation, qui ne nécessite ni garantie, ni assurance. Son taux d'intérêt oscille entre 5,5 et 7 % et sa durée va d'un à cinq ans. Comme tous les établissements proposent plusieurs fois dans l'année des taux promotionnels, attendez la meilleure période pour emprunter le moins cher possible.
3- Pensez aux prêts collectifs
Si votre logement se situe dans une copropriété qui nécessite une rénovation d'envergure, votre conseil syndical a tout intérêt à mandater un assistant maître d'ouvrage (AMO) financier. "Nous réalisons un montage qui mélange aides publiques, certificats d'énergie et financement bancaire", explique Sylvain Lefevre, président de Synergiec. Concrètement, cet opérateur négocie, en complément de toutes les subventions décrochées, un seul prêt immobilier pour l'immeuble. Ensuite, chaque copropriétaire reste libre de régler sa quote-part de travaux sur ses fonds propres ou en souscrivant individuellement ce crédit immobilier à taux négocié. La solution est donc optimale, car elle permet de mener un chantier de réhabilitation intégral pour un coût moindre et avec des démarches simplifiées.
